Wissenswertes rund um die Courtage
Egal, ob Apartment in der Innenstadt, Doppelhaushälfte am Stadtrand oder Häuschen auf dem Lande: Viele Immobilien werden nur über Makler zur Miete oder zum Verkauf angeboten. Und diese verlangen für ihre Vermittlungsdienste eine Provision. Doch wird sie immer zu Recht erhoben? Die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (im Folgenden D.A.S. Leistungsservice) erläutert, welche Maklerprovision wann gerechtfertigt ist und was Mieter oder Käufer noch beachten sollten.
Wer eine Wohnung oder ein Haus sucht, kommt um die Dienste eines Maklers kaum noch herum: Für die erfolgreiche Vermittlung zwischen Interessent und Anbieter verlangt dieser eine Maklerprovision – in Großstädten mitunter bis zu acht Prozent des Kaufpreises! „Eine gesetzliche Regelung, wer die Provision zahlen muss, gibt es nicht. Oft wird sie komplett auf den Mieter bzw. Käufer abgewälzt. Manchmal kommt es auch zu einer Teilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter“, so Anne Kronzucker, Juristin des D.A.S. Leistungsservices. Ihr Tipp für Interessenten: „Wie die Zahlung der Provision aufgeteilt wird, sollte in jedem Fall vor Unterzeichnung des Mietvertrages oder bei einem Kauf vor dem Notartermin abgeklärt werden!“
Wann wird eine Provision fällig?
Grundsätzlich gilt: „Sobald ein Makler ursächlich für das Zustandekommens eines Miet- bzw. Kaufvertrages verantwortlich war, muss diesem auch eine Provision gezahlt werden (§ 652 Abs. 1 BGB). Hierbei kann zum Beispiel auch schon die Weiterleitung der Kontaktdaten des Vermieters oder Verkäufers an den Interessenten ausreichen“, so die Juristin des D.A.S. Leistungsservices. Die rechtliche Grundlage für die Provision stellt grundsätzlich der Maklervertrag dar. Dieser kann, muss aber nicht schriftlich geschlossen werden. Er kommt auch stillschweigend zustande, wenn sich der Interessent – nach Zugang des Exposés mit Provisionsforderung – erneut beim Makler meldet, um beispielsweise einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Das Exposé muss dabei einen unmissverständlichen Hinweis darauf enthalten, dass der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis eine Provision zu entrichten hat (Landgericht Hamburg, Az. 322 O 341/09).
Generell darf die Höhe der Maklerprovision frei vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Makler die ortsübliche Gebühr verlangen. Wichtig: Bei der Vermittlung einer Mietwohnung darf die Provision nicht mehr als zwei Netto-Kaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen (§ 3 Absatz 2 WoVermittG). Für die Provision bei einem Immobilienkauf gibt es dagegen keine gesetzlich vorgeschriebene Höhe. Informationen zu den ortsüblichen Provisionssätzen erteilt die örtliche Industrie- und Handelskammer. Nicht vergessen: Mit Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages ist die Provision dann auch fällig!
Doppelprovision erlaubt?
In manchen Fällen landet allerdings der Streit darüber, ob die Courtage für das „Makeln“ auch gerechtfertigt war und dem Makler überhaupt eine Provision gezahlt werden muss, vor Gericht. Häufig entstehen diese Streitigkeiten, wenn ein Makler zusätzlich zu seinen Provisionsforderungen an den Auftraggeber auch beim Mieter bzw. Käufer eine Provision kassieren will (AG München Az. 222 C 5991/11). „Doch so eine Doppelprovision ist legitim – vorausgesetzt der Makler legt seine Tätigkeit für beide Seiten offen und wahrt die Interessen beider Parteien“, erläutert die Juristin des D.A.S. Leistungsservices.
Provision ausgeschlossen!
Ist der Vermittler der Immobilie gleichzeitig deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter (§ 2 Absatz 2 und 3 WoVermittG), darf keine Provision anfallen. Der Provisionsanspruch entfällt auch bei Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages. „Die Vermittlung von öffentlich gefördertem Wohnraum, wie zum Beispiel Sozialwohnungen, ist ebenfalls von Maklergebühren befreit“, ergänzt Anne Kronzucker.
Ein weiterer häufiger Streitpunkt vor Gericht: Findet der Mieter oder Verkäufer selbst einen passenden Nachmieter bzw. Käufer und es kommt zu einem Vertragsabschluss, fällt oft keine Courtage an. Ausnahme ist der sogenannte qualifizierte Alleinauftrag, nach dem der Verkäufer jegliche eigenen Interessenten an den Makler verweisen muss. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur gültig, wenn sie ausdrücklich und individuell ausgehandelt wurde.
Stellt sich heraus, dass eine Maklergebühr zu Unrecht entrichtet wurde, kann diese innerhalb von drei Jahren nach Leistungserbringung vom Makler zurückgefordert werden. Davon unberührt bleibt jedoch die Wirksamkeit des Miet- oder Kaufvertrages.
In Zukunft…
Demnächst könnte sich die finanzielle Belastung der Mieter und Käufer deutlich entspannen: Die Stadt Hamburg will Anfang 2013 mit einem Gesetzentwurf eine Bundesratsinitiative starten, in der Maklerkosten künftig nach dem sogenannten "Bestellerprinzip" geregelt werden. Dies bedeutet: Wer einen Makler beauftragt hat, muss ihn auch bezahlen. Hohe Maklergebühren für Wohnungssuchende könnten so womöglich bald der Vergangenheit angehören.